부동산 상속, 취득세-상속세 등 고려해 미리 계획 세워야

상속인 간의 사전협의가 중요
부동산 상속 취득세율 2.8% 적용… 무주택자인 경우는 상속세 0.8%
협의 없으면 법정 지분비율로 상속
상속 개시 6개월 이내에 신고해야… 취득가액 고려해 전문가 도움 받길

김건하 한화생명 상속연구소 대구지역FA센터 세무사(왼쪽)가 고객에게 부동산 상속에 대해 설명하고 있다. 한화생명 제공

우리나라 가구의 자산 중에서 부동산이 차지하는 비율은 70%가 넘는다. 60대 이상 고령자의 경우 부동산 편중 현상이 더욱 심하다. 이렇다 보니 부동산에 대한 상속은 개인과 가족에게 매우 중요할 수밖에 없다.

주택 상속 개시 전 미리 준비하는 게 유리

민법에 따라 피상속인이 사망하면 상속재산이 포괄적으로 상속인에게 권리가 이전된다. 이때 상속인이 여러 명일 경우 상속재산도 공동으로 나눠 받게 된다. 다만 민법에서 인정한 유언이 있는 경우는 유언에 따른다. 유언이 없는 경우는 상속인 간 협의에 따르게 된다.

상속재산 중에 부동산이 있는 경우 부동산의 귀속 주체를 누구로 하느냐가 중요하다. 만약 주택을 상속받는다고 가정해보자. 상속인이 현재 1주택을 소유하고 있다면 상속으로 인해 2주택자가 됨으로써 양도소득세의 ‘1세대 1주택 비과세 규정’을 적용받지 못하게 된다. 다만 일반주택(기존 보유 주택)을 양도할 경우 1세대 1주택으로 간주해 비과세 규정을 적용받을 수 있지만 일반주택은 상속인이 거주 중이거나 임대한 경우가 대부분이어서 혜택을 받기가 쉽지 않다.

상속인 간의 협의가 없는 경우 법정상속 지분비율대로 상속된다. 이때 상속재산은 지분비율이 가장 높은 사람의 주택으로 본다. 지분비율이 동일하다면 거주하는 사람의 주택, 거주하는 사람이 없다면 가장 나이가 많은 사람이 주택을 소유했다고 간주한다. 이렇게 주택을 상속받는다면 상속이 개시되기 전에 준비하는 것이 납세자 입장에서 여러모로 유리하다.

무주택자가 상속받으면 취득세 절감 가능

부동산을 유상 및 무상으로 취득할 경우 시가표준액을 기준으로 취득세를 납부해야 한다. 매매 등 유상취득의 경우에는 주택과 주택 이외의 취득으로 구분해 1∼12%를 부과한다.

무상 취득의 경우 일반적인 증여는 3.5%를 적용하고, 부동산 상속으로 인한 취득세율은 2.8%(농지 제외)가 적용된다. 이때 주택이면 무주택자의 상속세는 0.8%다. 만약 무주택자인 상속인이 5억 원의 아파트를 상속받게 된다면 취득세를 1000만 원 절감할 수 있다. 공동상속인 간의 재산 분할 협의를 거쳐 주택을 무주택자에게 분할한다면 취득세를 아낄 수 있으니 미리 고려해야 한다.

부동산을 양도하는 경우 양도차익이 있다면 양도소득세 신고납부의무를 부담해야 한다. 여기서 양도차익은 부동산 취득가액 대비 양도가액이 큰 경우를 뜻한다. 상속으로 취득한 재산의 경우 취득가액이 문제가 될 수 있다. 상속재산이 상속 공제 금액(일괄공제 5억 원+배우자공제액 최소 금액 5억 원) 범위 안에 있으면 상속세가 없어 상속세 신고를 하지 않는 경우가 많다. 그러나 이때 신중히 고려해볼 문제는 상속재산의 취득가액이 얼마가 되느냐다.

상속세 없어도 신고 의무 有

상속세는 상속 개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에 신고 및 납부해야 한다. 공동상속인이 있는 경우 상속인은 협의 후 해당 기간 내에 관할 세무서에 상속 신고를 한 뒤 산정된 세금을 납부해야 한다. 상속세가 없는 경우에도 상속세 신고의무는 있으며 신고하지 않더라도 납부세액이 없으므로 가산세는 없다.

다만 부동산 상속의 경우 취득가액 문제가 생길 수 있어 전문가의 도움을 받아 신고하는 게 효과적이다. 납부 방법에는 일시납과 분할납부(납부세액 1000만 원 초과 시 가능), 연부연납(납부세액 2000만 원 초과 시), 물납 등이 있다. 납세의무자는 해당 요건을 잘 파악해 납부 방법을 선택할 수 있다.

부동산 상속은 상속인이 보유한 기간 동안에 발생하는 재산세, 종합부동산세와 처분 시 발생하는 양도소득세, 증여세 등의 문제가 있다. 상속받은 주택을 임대하는 경우 주택임대소득이 발생해 주택임대소득 신고의무도 지게 된다. 더군다나 건강보험 지역가입자의 경우 재산과 소득이 늘어 건강보험료가 증가하는 부담 요인도 있다.

이런 점을 고려해 부동산 상속 시 발생할 수 있는 제반 문제를 미리 고려해 적절한 계획을 세워둬야 한다. 복잡한 상황일 경우 전문가와 함께 준비하길 권한다.