수도권 주담대 6억 상한·전입의무 도입… 가계부채 총량 50% 축소

다주택자 주담대 전면 금지… 수도권·규제지역 LTV 0% 적용
생애최초자도 LTV 70%로 축소… 수도권 전입 의무 6개월 내 도입
조건부 전세대출 금지·생활자금 목적 주담대 최대 1억 원 제한
오는 28일부터 정책 시행… 새로 계약하는 건부터 적용

24일 서울 중구 남산에서 시내 아파트가 보이고 있다. (자료사진) /뉴스1

정부가 수도권을 중심으로 급증하는 가계부채에 제동을 걸기 위해 고강도 대출 규제에 착수했다. 오는 6월 28일부터 수도권·규제지역 내 주택담보대출(주담대)에는 6억 원 한도가 적용되고 다주택자 및 비실거주 목적 대출은 전면 금지된다. 생애최초 주택구입자도 LTV가 축소되고 전입 의무가 신설되며 조건부 전세대출은 원천 차단된다. 금융권 전체의 대출 총량은 기존 계획 대비 절반 수준으로 축소된다.

금융위원회는 6월 27일 서울정부청사에서 기획재정부, 국토교통부, 행정안전부, 한국은행, 금융감독원 등 관계부처와 함께 긴급 가계부채 점검회의를 열고 이 같은 내용을 골자로 한 ‘가계부채 관리 강화 방안’을 발표했다. 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행, 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등 금융권도 참석했다.

최근 가계대출 증가는 기준금리 인하와 함께 주택거래 규제 완화가 맞물리며 수도권 주택담보대출을 중심으로 가파르게 진행됐다. 한국은행 기준금리는 지난해 3.5%에서 올해 5월 기준 2.5%로 낮아졌고 은행권 평균 주담대 금리도 4.3%에서 3.98%로 떨어졌다. 여기에 지난 2~3월 일시적으로 해제됐던 토지거래허가제가 시장 기대를 자극했다.

이에 따라 전체 금융권 가계대출은 지난 4월 5조3000억 원, 5월 6조 원 증가했다. 수도권 매매거래량도 회복세를 보이며 규제지역 중심으로 주택 구입 목적의 대출 수요가 몰리고 있는 상황이다.

정부는 모든 금융권의 가계대출 총량관리 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하기로 했다. 디딤돌대출·버팀목대출·보금자리론 등 정책대출은 공급계획 대비 25% 축소된다. 명목성장률 하향과 최근 대출 확대 흐름을 고려한 조치다. 단순 총량 규제뿐 아니라 대출 구조 전반을 실수요 위주로 재편하겠다는 의지가 이번 조치에 담겼다.

수도권·규제지역 내 다주택자 주담대 전면 금지… 생활안정자금도 최대 1억 원 제한

정부는 이번 가계부채 대책을 통해 수도권과 규제지역 내 실거주 목적이 아닌 주택담보대출을 원천적으로 차단하기로 했다. 그 핵심은 다주택자와 추가 주택을 구입하려는 1주택자에 대한 대출 제한이다. 오는 28일부터 수도권 또는 규제지역에서 2주택 이상 보유자가 추가로 주택을 구입할 경우 주택담보대출은 전면 금지된다. LTV(주택담보인정비율)는 0%가 적용되며 사실상 대출 자체가 불가능하다. 규제지역에는 현재 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구가 포함돼 있다. 모두 고가주택이 밀집한 지역으로 이번 조치로 인해 실거주 목적이 아닌 매입 수요는 사실상 막히게 된다.

1주택자의 경우에도 기존 주택을 처분하지 않고 새 주택을 추가로 구입하면 마찬가지로 대출이 불가능하다. 다만 새 집을 사면서 기존 주택을 6개월 이내에 처분하겠다는 ‘처분 조건부’를 걸면 무주택자와 동일한 수준의 대출이 가능하다. 이 경우 비규제지역에서는 LTV 70%, 규제지역에서는 LTV 50%가 적용된다. 기존에는 처분 기한을 2년까지 인정했지만 이번에는 기한을 6개월로 단축해 대출과 실거주 간의 연계를 강화했다. 만약 기한 내에 주택을 처분하지 않으면 해당 대출은 회수되며 이후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다.

이와 함께 주택을 담보로 생활비를 조달하는 ‘생활안정자금 목적 주담대’도 대폭 규제된다. 앞으로는 수도권·규제지역에 주택을 보유한 1주택자의 경우 해당 주택을 담보로 받을 수 있는 생활안정자금 대출은 최대 1억 원까지만 허용된다. 2주택 이상 보유자는 이마저도 전면 금지된다. 과거에는 1억~2억 원 범위에서 은행 자율에 따라 대출이 가능했으나 이 역시 전국적인 금융권 공통 규제로 전환되며 조여지게 됐다. 반면 지방 소재 주택을 담보로 한 대출은 현행처럼 금융사가 자체적으로 한도를 정할 수 있다. 수도권 외 지역의 실수요자에 대한 영향은 최소화하되 규제지역 내 과도한 대출 유입만 차단하는 셈이다.

수도권 주담대, 6억 원 한도·30년 만기 제한… 갭투자용 전세대출도 전면 차단

기존에는 주담대에 별도의 총액 한도가 없었지만 앞으로는 수도권 및 규제지역 내 주담대 한도를 6억 원으로 제한한다. 이는 고가주택 구입 과정에서 과도한 대출 활용을 막기 위한 조치다. 중도금 대출은 적용 제외되지만 잔금대출로 전환할 경우 6억 원 한도가 적용된다.

또 수도권 및 규제지역의 주담대 만기는 30년 이내로 제한된다. 기존에는 40년까지 허용되는 경우도 있었지만 장기만기 대출을 통한 DSR 우회 가능성을 차단하겠다는 취지다.

정부는 소유권이 이전되지 않은 상태에서 전세보증금으로 매매잔금을 충당하는 ‘조건부 전세대출’을 전면 금지했다. 이는 이른바 ‘갭투자’를 제도적으로 차단하겠다는 조치로 수도권 및 규제지역에서 임대인과 소유자가 다른 임대차 계약은 대출 심사에서 배제된다.

생애최초 주택구입자도 규제 강화… LTV 80%→70%·수도권 전입 의무 6개월 내 부과

기존에는 생애최초 주택구입자에게 LTV 80%가 적용됐고 전입 의무도 없었다. 그러나 이번 조치로 수도권 및 규제지역에서는 LTV가 70%로 축소되고 6개월 이내 전입 의무가 부과된다. 디딤돌, 보금자리론 등 정책대출도 동일하게 적용된다.

이 밖에도 디딤돌·버팀목 대출 한도도 전반적으로 축소된다. 신혼부부 기준 주택구입용 디딤돌대출 한도는 4억 원에서 3.2억 원으로 전세자금 대출은 수도권 기준 3억 원에서 2.5억 원으로 낮아진다. 청년, 생애최초, 신생아 가구 등도 대출한도가 줄어들며 전세대출 보증비율은 수도권 및 규제지역 기준 90%에서 80%로 축소된다. 시행일은 7월 21일이다.

금융당국은 실수요자 피해를 막기 위해 일정 요건을 충족한 차주에 대해 종전 규정을 적용할 방침이다. 6월 28일 시행일 이전에 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 또는 전산상 대출 신청이 완료된 경우에는 기존 규제가 적용된다. 단, 가계약은 예외 대상이 아니다. 전세대출 역시 같은 원칙이 적용되며 계약갱신청구권에 따른 연장 계약도 기존 규정이 유지된다.

권대영 금융위원회 사무처장은 “전 금융권이 신속하고 철저하게 가계부채 관리조치를 이행해야 한다”면서 “고객 불편과 민원이 예상되는 만큼 창구 직원 교육과 전산시스템 정비에 만전을 기해달라”고 강조했다.

또한 “필요 시 LTV 추가 강화, 전세대출·정책대출 DSR 적용 확대, 주담대 위험가중치 조정 등 추가 조치를 즉각 시행할 수 있도록 준비하겠다”고 전했다.

금융당국은 이번 대책이 조기에 안착될 수 있도록 매주 가계부채 점검회의를 개최하고 현장점검과 금융사 모니터링을 병행할 계획이다.