금융당국, 전세대출도 손 본다…갭투자 차단 목적

집값 상승이 계속될 경우 추가 규제
전세대출 이자상환분부터 DSR 편입

30일 서울 시내 한 부동산에 월세 매물 광고가 게시돼 있다. 국토교통부 4월 주택통계에 따르면 올해 4월 기준 전국 주택 전월세 거래 중 월세가 차지하는 비중은 60.4%로 집계됐다. 아파트와 비(非)아파트를 막론하고 월세거래 비중이 늘어나는 추세다. 올해 아파트 월세거래 비중은 지난해 43.4%보다 1.2%포인트 늘어난 44.6%로 최근 5년 평균치(39.6%)를 웃돌았다. 같은 기간 비(非)아파트 역시 74.8%로 3년 연속 증가 추세를 보여 서울 집값을 잡기 위한 정부의 수요 억제 대책이 도리어 ‘전세의 월세화’ 현상을 가속할 것이란 관측이 나온다. 2025.06.30.[서울=뉴시스]

정부가 전세대출 이자 상환분을 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 포함하는 방안을 검토 중이다.

주택 매수시 6개월 내 전입신고 의무 등을 담은 6·27 가계부채 관리 강화방안, 7월 3단계 스트레스 DSR 도입에 이어 전세대출 규제까지 확대될 경우 갭투기 억제 효과가 더욱 강력해질 전망이다.

7일 금융권에 따르면 금융위원회는 가계부채 관리방안 후속 조치로 전세대출·정책대출에 대한 DSR 적용대상 확대, 규제지역 담보인정비율(LTV) 추가 강화, 주담대 위험가중치 조정 등을 검토 중이다.

금융당국은 부동산과 가계대출 등에 과도하게 몰려있는 민간자금을 생산적 금융으로의 전환해야 한다는 새 정부 기조에 따라 DSR 대상 확대를 검토해왔다. 다만 전세대출이 상대적으로 약자인 세입자를 위한 대출이라는 점에서 지난 6·27 대책에는 해당 내용을 포함하지 않았다.

당국은 대책 이후에도 집값 상승이 계속될 경우 우선 전세대출 이자 상환분에 대한 규제 편입을 검토한다는 방침이다.

전세대출은 2008년 3000억원에서 2016년 말 36조원, 2022년 말 170조원까지 급증했고, 올해 상반기 200조원을 넘어서며 전세금과 집값 상승, 가계부채 급증의 원인으로 지목받아왔다. 정부 역시 소득이 낮은 세입자가 전세대출을 일으켜 고가주택에 들어가는 것이 전세가율을 끌어올리고 갭투자를 부추기고 있다고 판단하고 있다.

갭투자의 핵심은 세입자가 전세대출을 받아 보증금을 마련하고, 집주인이 그 전세보증금으로 매매가의 대부분을 충당하는 것이다. 전세자금이 규제 대상이 되면 갭투자의 기본 전제가 흔들릴 수 밖에 없다.

전세대출이 DSR에 포함되면 이미 주택담보대출가 있거나 소득이 낮은 세입자들의 전세대출을 일으켜 고가의 신축 아파트에 들어가는 일이 사실상 불가능해진다. 월세 전환이 가속화하고 전세 수요가 줄며 전세시장 전반이 위축되고, 갭투자 매물이 빠르게 시장에 나올 수 있다는 분석이다.

이재명 대통령 역시 금융당국의 정책 방향에 힘을 실어주고 있다. 이 대통령은 지난 3일 기자회견에서 6·27 가계부채 관리방안에 대해 “이번 대책은 맛보기에 불과하다”며 “부동산 관련 정책 수단은 아직도 많이 남아 있다”고 발언했다.

이 대통령은 지난 4일 대전에서 열린 ‘충청의 마음을 듣다, 충청의 꿈 다시 키우다’에서 권대영 금융위 사무처장을 가리키며 “이 분이 그 분이다. 부동산 대출 제한 조치를 만들어낸 (분)”이라고 소개하는 등 금융위의 고강도 부동산 대출규제를 공개적으로 칭찬하기도 했다.

당국은 6·27 가계부채 관리 강화방안 이후 시장 상황을 면밀히 모니터링하며 필요할 경우 전세대출 규제카드를 사용하겠다는 구상이다. 금융당국 관계자는 “모든 대안을 검토 중”이라며 “현재로서는 확정된 내용이 없다”고 설명했다.

[서울=뉴시스]