[머니 컨설팅]자금조달계획서 허위신고땐 정밀 조사

실거래 6억 원 이상 주택이나
규제지역 주택 취득 시 의무 제출
차입금 과다한 경우 조사 타깃
감내 가능한 수준의 대출 받아야

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Q. 60대 A 씨는 이제 막 결혼한 자녀의 주택 구입자금을 지원하기 위해 여러 가지 고민을 하던 중 자금조달계획서 작성 의무가 있다는 것을 알게 되었다. 자금조달계획서는 무엇이고, 잘못 작성할 경우 조사를 받게 되는 건지도 궁금하다.

김도훈 KB국민은행 WM추진부 세무전문위원

A. 주택을 거래할 때는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’에 따라 계약일로부터 30일 이내에 실거래 가격 등을 시군구에 신고해야 한다. 일반적으로는 공인중개사를 통해 거래하기 때문에 공인중개사가 매수, 매도인을 대신하여 신고하는 편이다.

여기에 더해 일정 요건에 해당하는 주택 거래는 부동산 매수자금 조달계획도 밝혀야 한다. 이때 주택 매수자가 제출해야 하는 것이 이른바 ‘자금조달계획서(주택 취득자금 조달 및 입주 계획서)’다.

현재는 실거래가 6억 원 이상의 주택을 취득하거나 가격 상관없이 규제지역(투기과열지구 및 조정대상지역)의 주택을 취득하는 경우 의무적으로 제출해야 한다. 더욱이 투기과열지구(강남·서초·송파·용산구)에 소재하는 주택의 경우에는 자금조달계획서뿐만 아니라 그 내용에 맞는 증빙서류까지 첨부해야 하기 때문에 더욱 부담스러운 절차일 수밖에 없다.

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서류의 내용을 살펴보면 자금조달계획서에는 크게 ‘자기자금’과 ‘차입금’ 두 가지를 기입해야 한다. 자기자금은 금융기관 예금액, 주식·채권 매각대금, 증여·상속, 현금 등 그 밖의 자금과 부동산 처분 대금으로 이뤄져 있다. 차입금은 타인 자본을 말하는 금융기관 대출액, 임대보증금, 회사지원금·사채, 기타 차입금 등으로 구성되어 있다.

투기과열지구라면 조달 방법에 따라 예금 잔액 증명서, 증여·상속세 신고서, 근로소득원천징수영수증, 부동산매매계약서 등을 추가로 제출해야 한다. 대출을 신청 중인 경우에는 증빙서류 미제출 사유서를 통해 향후 대출 일정까지 밝혀 둬야 한다.

본인의 소득, 투자 활동으로 보유한 자금이 충분하거나 출처가 명확한 금융기관 대출금의 경우 문제가 없다. 하지만 부모님으로부터 차입금을 받았다면 주의해야 할 필요가 있다. 국토교통부는 편법 증여, 허위거래 신고 및 거짓 신고가 의심되는 경우 정밀 조사를 할 수 있는데 통상적으로 자기자금이 적고 차입금이 과다한 경우가 타깃이 되기 쉽다.

국토부가 올 4월 배포한 보도자료 ‘서울 지역 아파트 자금 출처 기획조사’만 살펴봐도 충분히 알 수 있다. 해당 자료에서는 △매도인이 부모인데 자녀가 매도인을 임차인으로 하는 신규 전세 계약을 맺고, 대부분의 매수 자금을 부모의 임대보증금으로 조달한 사례와 △매수 자금의 대부분을 자기자금 없이 시중은행 대출과 부모로부터 받은 차입금으로 조달한 사례 등이 대표적인 정밀 조사 대상으로 소개된 바 있다.

일단 국토부의 조사 대상에 포함될 경우 거래 당사자는 일정 기간에 대한 입출금 내역, 거래대금 조성 방법, 매도인의 매도자금 사용 내역 등을 조사받게 된다.

국토부의 조사 결과 위법 사례가 발견되면 3000만 원 이하 또는 거래 가격의 10% 이하에 해당하는 과태료 처분을 받게 된다. 국토부가 국세청, 지자체 등에 통보하면서 별도의 조사가 추가로 이뤄질 수도 있다. 애초부터 조사 대상에 포함되지 않도록 사전에 방지하는 것이 최선의 방법이라 할 수 있겠다.

매수 자금을 특수관계자에게 빌린다면 상환 가능한 범위 내에서 빌리고, 거래 상대방이 특수관계자라면 적정 시세에서 크게 벗어나지 않은 거래 가격을 정해야 한다. 결국은 자금조달 계획을 상식적인 범위 안에서 마련하고 기재하는 것이 최선의 대비책이라 할 수 있다.