‘렌트홈’서 보험 가입 확인하고 경매 넘어가도 이사는 금물

[위클리 리포트] 보증보험 구멍에 청년 세입자 흔들
전세보증금 지키는 법… 계약 전 등기부-신탁 여부부터 확인
우선변제권 위해 확정일자 받아야… 이사 땐 계약 종료 2개월 전 통보를

전세보증금을 돌려받지 못한 임차인들이 늘어나는 가운데 피해를 예방할 방법과 사고 발생 시 어떻게 대처해야 하는지 계약 시점과 거주 중, 이사할 때 등에 맞춰서 살펴봤다.

①계약 전: 주택 임대차 계약을 통해 세를 드는 경우 우선 등기부등본을 확인해야 한다. 등본 ‘을구’에서 집주인이 집을 담보로 금융기관이나 타인에게 돈을 빌렸는지 볼 수 있다. 계약하려는 집이 신탁된 부동산인지도 등본 ‘갑구’에서 살펴야 한다. 신탁된 부동산은 신탁사가 실질적인 집의 소유주이기 때문에 임대차 계약도 해당 회사와 맺어야 한다. 신탁사와 계약하지 않고 집에 들어가 살면 ‘불법 점유’가 될 수 있고, 이 경우 보증금을 돌려받지 못하게 된다. 집주인이 국세나 지방세를 체납했는지도 국세완납증명 등을 통해 확인해야 한다. 세금이 밀리면 집이 압류나 공매로 넘어갈 위험이 있다.

②보증보험 가입: 다음으로 중요한 건 임대인이 임대보증금 보증보험에 가입했는지, 임차인이 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는지다. 두 제도는 모두 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우를 막기 위한 제도다. 임대사업자는 민간임대주택법에 따라 의무적으로 보증보험에 들어야 한다. 국토교통부 ‘렌트홈’(임대등록시스템)에서 검색하거나 등기부등본에서 확인할 수 있다. 전세반환보증의 경우 주택도시보증공사(HUG) 등에서 가입할 수 있는데, 전세보증금이 공시가격의 126% 이내인 경우에만 가입이 된다.

③계약 직후: 이런 사항들을 확인한 이후 전세계약을 하게 되면 바로 전입신고를 하고, 임대차계약서에 확정일자를 받아야 한다. 전입신고를 해야 계약을 맺었음을 법적으로 주장할 수 있고, 확정일자를 받아야 주택이 경매나 공매에 넘어가더라도 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리인 우선변제권을 가질 수 있기 때문이다.

④거주 중: 만약 집에 살던 중 강제경매 개시결정 등으로 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커졌다면 섣부른 이사는 금물이다. 주택임대차보호법에 따라 우선변제권을 누리려면 집을 점유하고 있어야 하기 때문이다. 피치 못할 사정으로 집을 비워 새로운 곳에 전입해야 한다면 임차권등기명령을 법원에 신청해야 한다. 이는 돌려받지 못한 보증금이 있다는 사실을 등기부등본에 명시해 우선변제권을 유지하는 제도다.

⑤계약 종료·이사 전: 계약 종료를 앞두고 다른 곳으로 이사를 할 계획이면 계약이 끝나기 2개월 전에는 임대인에게 계약 갱신 거절 의사를 통보해야 한다. 그러지 않으면 묵시적으로 계약이 갱신된 것으로 본다. 이렇게 되면 기존 보증보험의 보호를 받지 못한다. 묵시적으로 갱신이 됐거나 혹은 해당 임대차 계약을 연장해 집에서 계속 살고자 하는 경우에도 보증보험 계약을 갱신해야 한다.

엄정숙 부동산 전문 변호사는 “보증금을 안전하게 돌려받기 위해서는 청년안심주택이라고 해도 일반적인 부동산 임대차 계약에서의 주의사항을 동일하게 살펴야 한다”고 말했다.