수도권에 5년간 135만 채 착공…규제지역 대출은 더 조인다

관계부처 ‘주택공급 확대방안’ 발표
기존 계획보다 서울 14만 채, 총 56만 채 증가
LH가 택지 조성-분양까지 책임지는 시행사 역할
공공참여 재개발·재건축엔 용적률 1.3배까지 적용
규제지역 LTV 상한 50% → 40%로 축소

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[서울=뉴시스]

정부가 2030년까지 서울 33만4000채를 포함해 수도권에서 주택 135만 채를 착공하기로 했다. 이를 위해 한국토지주택공사(LH)에 직접 택지 조성부터 분양까지 책임지도록 하는 시행사 역할을 부여한다. LH의 역할을 확대해 주택 공급 속도를 높이고 물량도 확대하겠다는 계획이다.

국토교통부 등 관계부처는 7일 ‘주택 공급 확대 방안’을 발표하고 내년부터 연평균 27만채(서울 6만7000채), 5년간 총 134만9000채를 착공한다고 밝혔다. 이 가운데 79만 채는 기존에 공급이 예상됐던 물량이며, 이번 대책으로 증가되는 것은 56만 채(서울 14만 채)다. 2022~2024년 연평균 15만8000채가 착공된 것과 비교해 연평균 11만2000채(서울 2만8000채)가 추가로 공급되는 셈이다.

우선 LH가 수도권에 갖고 있는 19만9000채 규모 공공주택 용지를 민간에 매각하지 않고 직접 시행해 2030년까지 6만 채를 착공할 예정이다. LH가 보유하고 있는 서울 영등포구 여의도성모병원 인근 유휴부지, 3기 신도시 등이 대상이 될 것으로 전망된다.

재건축·재개발 사업도 공공이 참여하면 용적률 인센티브를 법적 상한의 1.3배(390%)까지 높여주기로 했다. 민간의 경우 300%가 상한이다. 주택 수요를 억제하기 위한 대출규제 강화 방안도 포함됐다. 규제지역 주택담보인정비율(LTV) 상한율을 50%에서 40%로 낮추고, 1주택자 전세대출 한도도 2억 원으로 일괄 축소된다.

국토교통부가 8일 발표한 주택 공급 확대 방안은 ‘공공 주도 주택 공급 활성화’에 방점이 찍혀 있다. 한국토지주택공사(LH)가 공동주택용지를 조성·판매하던 기존 방식에서 벗어나 직접 토지 조성부터 인허가, 분양, 입주까지 총괄하게 된다. 공공이 나서 저렴한 주택을 빠르게 공급하겠다는 취지다. 다만 구체적으로 어디에 얼마나 공급하는지는 LH 개혁위원회 논의를 거친 뒤에야 확정된다. LH 시행이 정말 질 좋은 주택을 빠르게 공급할 수 있는 방법인지에 대해서도 의문이 제기된다.

● ‘땅 장사 금지’ LH, 직접 시행으로 5년간 6만 채 공급

국토부는 이날 한국토지주택공사법에 ‘LH가 조성한 주택용지는 민간에 매각하지 않는다’는 원칙을 포함하겠다고 밝혔다. 주택용지 매각을 사실상 금지하고, 직접 시행하도록 하겠다는 의미다. LH가 민간 건설사에 도급을 줘 민간이 설계와 시공을 맡는 민간 참여 방식으로 추진한다.

LH가 직접 시행을 맡아 공급할 수 있는 용지로는 서울 여의도에 위치한 8264㎡ 규모 땅이 꼽힌다. 1984년 LH가 토지 비축 차원에서 매입한 뒤 유휴지로 남아 있다 최근 여러 차례 매각을 시도했지만 유찰된 곳이다. 하남교산 등 3기 신도시 내 땅도 대상으로 거론된다. 구체적인 공급 계획, 공급 유형, 자금 조달 방안은 LH개혁위원회 논의를 토대로 연내 발표할 계획이다. LH 소유의 비(非)주택용지를 심의를 거쳐 주택용지로 전환하는 방안을 통해서도 수도권에서 1만5000채 이상 공급할 예정이다.

다만 이런 방식이 실현되려면 넘어야 할 산이 많다. 그동안 LH는 공공임대 사업 등에서 발생하는 적자를 택지 매각으로 보전해 왔는데, 이미 170조원에 이르는 부채를 해결할 방법이 없어지는 셈이기 때문이다. 땅투기 논란 등이 계속돼온 LH에 힘을 싣는 것이 적절하냐는 지적도 제기된다. 권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 “낮은 분양가로 많은 주택을 공급할 수 있다는 점은 장점이지만 어떻게 사업비용 등을 감당할지부터 논의해야 한다”고 지적했다.

● 공공 재개발·재건축 인센티브 대폭 확대

재개발·재건축 사업의 경우 공공이 시행할 때의 인센티브를 대폭 늘려 LH 등 공공 사업자에 힘을 실었다. 일반 재개발·재건축 단지는 용적률 300%까지 지었다면 공공 재개발·재건축 단지는 법적 상한의 1.3배까지 상한을 풀어 최대 390%까지 지을 수 있도록 허용한다. 기존에는 공공 재건축이 300%, 공공 재개발은 360%까지 지을 수 있었다. 단, 이번 특례는 비규제 지역에서 3년 한시로 적용되며 사업시행인가를 받았거나 신청한 현장은 제외된다. 공공 도심복합사업 역시 상설화하고 역세권에만 적용되던 용적률 1.4배 완화 혜택을 저층 주거지 유형에도 확대한다.

시장 관심이 높았던 용적률 완화 등 민간 재개발·재건축 규제완화 방안은 이번 대책에서 제외됐다. 재건축 초과이익 환수제(재초환) 완화나 기부채납·의무임대주택 비율 조정 등도 포함되지 않았다. 국토부 측은 “재초환은 제도가 어떻게 작동하는지 지켜봐야 한다”며 “민간 사업 용적률 상향은 공론화 과정을 거칠 것”이라고 설명했다.

● 서울 신규택지 4000채 뿐…“실행이 중요”

서울 도심 내에 있는 국공유지, 유휴부지에 생활시설과 주택을 복합개발해 4000채를 공급하겠다는 계획도 내놨다. 구체적으로는 도봉구 성대야구장(1800채), 송파구 위례업무용지(1000채), 서초구 한국교육개발원(700채) 등이 해당한다. 서울 서초구 서리풀(2만 채), 경기 과천(1만 채) 등 서울 남부권 신규 공공택지는 2029년 착공에 맞춰 사업을 추진한다. 또 지난해 8·8 공급대책에서 밝힌 그린벨트 해제를 통한 8만 채 추가 공급 중 3만 채 규모 택지는 올해 안에 추가 발표할 예정이다.

단기간 주택 공급 방안으로 오피스텔, 도시형 생활주택 등 신축 매입 임대를 통해 2030년까지 수도권에서 14만 채 착공을 추진한다. 빌라, 오피스텔 등을 LH가 약정을 맺고 매입해 임대주택으로 공급하는 사업이다. 이 중 절반에 해당하는 7만 채 규모를 2026, 2027년 집중적으로 공급할 예정이다.

이번 대책이 대부분 기존 사업의 속도를 당기거나 확대하는 수준인 만큼 실행력이 중요하다는 지적이 나온다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “중장기 방안인 만큼 구체적인 방안이 실현 가능하도록 설계돼야 한다”고 말했다.