비껴간 6·27… 몸값 오르는 오피스텔

준주택 분류, 대출제한 적용 안돼
목동 70.68㎡ 8개월새 4000만원 ↑
상반기 매매량 3년만에 증가세로
‘전세의 월세화’ 수익률 상승도 영향

서울 지하철 5호선 오목교역 인근 오피스텔 ‘목동파라곤’. 700실 규모인 이곳에서 8월 전용 70.68㎡ 매물이 11억9500만 원에 거래됐다. 지난해 말 11억5000만 원이 직전 최고가였는데, 8개월 만에 4000만 원이 올랐다.

서울 오피스텔 매매거래가 일부 지역 중심으로 가격이 오르는 등 다시 살아날 기미를 보이고 있다. 6·27 대출 규제 ‘사각지대’로 거론되며 수요가 몰리는 데다, ‘전세의 월세화’가 가속화하며 월세 수익률이 오르고 있기 때문으로 풀이된다.

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25일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 서울 아파트 거래량은 올해 6월 1만903건에서 7월 3944건으로 60% 넘게 급감했다. 반면 오피스텔 거래는 6월 941건에서 7월 946건으로 거의 변화가 없었다. 그만큼 6·27 대출규제의 영향을 받지 않았다는 의미다. 오피스텔은 준주택으로 분류돼 주택담보대출 6억 원 상한이나 6개월 이내 전입신고 의무 규정도 적용받지 않기 때문에 ‘갭투자’가 가능하다.

이런 규제 변화가 수요가 회복되던 오피스텔 시장에 풍선 효과를 더한 것으로 분석된다. 상반기(1∼6월) 오피스텔 매매 거래량은 6558건으로 2022년(9189건) 이후 3년 만에 증가세로 바뀌었다.

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가격 상승세는 ‘아파텔’로 불리는 등 아파트 대체재로 볼 만한 전용 85㎡ 초과 평형을 중심으로 나타나고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울의 전용 85㎡ 초과 오피스텔 매매 가격은 8월 들어 전월 대비 0.41%, 지난해 말 대비 0.76% 올랐다. 일자리가 많은 동남권(강남, 서초, 송파, 강동구)에서는 전용 85㎡ 초과 평형이 8월 들어 전월 대비 0.68%, 지난해 말 대비 1.27% 올랐다.

여기에 전세의 월세화 영향으로 임대수익률이 개선되면서 원룸이나 1.5룸 규모의 소형 오피스텔 수요도 늘어나는 것으로 보인다. 실거주 의무 강화로 월세화가 가속화하면서 매매가보다 월세가 더 큰 폭으로 오른 결과다. 한국부동산원에 따르면 8월 서울 오피스텔 임대수익률은 4.96%로 통계 표본을 확대한 2024년 1월(4.78%) 이후 가장 높았다. 수도권 임대수익률은 5.48%로 2024년 1월(5.16%) 이후 최고치였다. 한국부동산원 측은 “최근 오피스텔 수익률은 오피스나 중대형 상가보다 높다”고 분석했다.

그간 오피스텔은 아파트 매매 시장 상황이나 관련 규제에 따라 오르내리는 경향이 강했다. 2020∼2021년 아파트값 급등기에는 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔로 수요가 몰리며 가격이 올랐다. 하지만 이후 기준금리 인상으로 아파트값이 꺾이고 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함되는 등 규제가 더해지자 가격이 크게 하락했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “아파트 대비 되팔기 어렵고 가격 상승을 기대하기도 어렵다”며 “오피스텔은 취득세율이 높고 관리비도 더 나오는 만큼 자금 여력을 살펴야 한다”고 분석했다.