LH 도심 주택 공급 65%… 5년째 계획도 못세웠다

공공사업 차질, 2만여채는 선정 철회

도심 노후 지역을 공공 주도로 개발하는 ‘도심 공공주택 복합사업’ 가운데 7만774채에 해당하는 지역에서 5년째 사업계획조차 세우지 못하고 있는 것으로 드러났다. 행정처리 지연과 주민 반대 등으로 속도를 내지 못하고 있기 때문이다. 이 사업들은 대부분 한국토지주택공사(LH)가 진행하고 있다. 최근 김윤덕 국토교통부 장관 후보자가 “선호 입지에 양질의 주택을 공급하겠다”고 밝혔지만 LH 주도의 사업조차 사실상 멈춰선 것과 같다는 지적이 나온다.

16일 동아일보가 LH의 ‘도심 공공주택 복합사업 사업지구별 추진 현황’ 등의 자료를 분석한 결과 2021∼2023년 후보지로 선정된 75개 지구 10만7892채 중 사업승인을 받은 곳은 7개 지구 9383채에 그쳤다. 이 중 시공사를 선정한 곳은 2개 지구 1059채뿐이다. 전체의 65.6%인 7만774채는 사업계획을 마련하지 못한 상태였다. 27곳 2만7735채(25.7%)는 주민 동의를 얻지 못해 후보지 선정을 철회했다.

2021년 도입된 도심 공공주택 복합사업은 역세권, 준공업지역, 저층 주거지 등 도심의 빈 땅을 대상으로 LH 등 공공이 시행자로 나서는 사업이다. 현재 후보지로 남아 있는 48곳 중 18곳은 지정 후 5년째 사전 검토, 주민 설명회 단계에 머물러 있다. 8곳은 주민 동의율 10%만 달성하면 되는 예정지구 지정 상태다. 민간 재개발이 사업계획 승인까지 통상 3∼4년 걸린다는 점을 감안하면 사업 추진 속도가 더 느린 셈이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “민간 사업은 사업 속도가 수익과 직결되지만 공공개발은 그렇지 않아 늦어지는 것이 한계”라고 지적했다.

용산-목동 역세권 개발도 하세월… “LH 인사이동 때마다 지체”

[멈춰선 서울 주택 공급]
LH ‘도심 주택공급 사업’ 지지부진
2023년 지정 후보지 70% ‘검토단계’… 주민들 “LH 인력부족-잦은 인사 탓”
개발이익 환수로 주민 반발도 커져… 전문가 “現 LH조직으론 사업 한계”

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16일 도심 공공주택 복합사업 후보지 중 하나인 서울 용산구 효창동 일대에 공공개발 반대 플래카드가 걸려 있다. 양회성 기자 yohan@donga.com

16일 오후 서울 용산구 효창공원앞역 인근. 빌라가 빼곡히 들어선 골목에 들어서자 붉은 벽돌 담장 위로 ‘공공개발 결사반대’라고 적혀 있는 보라색 플래카드가 보였다. 이곳은 2022년 1월 도심 공공주택 복합사업 후보지로 지정됐다. 용산구 핵심 입지에, 6호선 효창공원앞역을 도보로 이용할 수 있어 주목받았던 지역이지만 지금까지 본격적인 사업 추진 여부도 확정하지 못한 상태다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “주민 찬성률이 52% 정도인데, 나머지 주민들은 민간 개발로 가자는 목소리가 크다”고 했다. 이 지역 주민 한모 씨는 “제대로 보상받을 수 있을지도 모른 채 4년째 발이 묶여 있다”고 목소리를 높였다.

2021년 도입된 도심 공공주택 복합사업은 그동안 주로 신도시 등 택지 개발에 치중됐던 한국토지주택공사(LH) 역할을 도심 주택 공급 시행 주체로 확대하는 사업이었다. 하지만 5년째가 된 올해까지도 성적표는 사실상 낙제점이다.

16일 LH에 따르면 실제 아파트가 공급된 지역은 아직 한 곳도 없고, 2023년까지 후보지로 지정된 10채 중 7채가량이 아직도 사전 검토나 주민 동의를 구하는 단계에 머물러 있다. 김윤덕 국토교통부 장관 후보자가 15일 “이재명 대통령이 LH에 대해 ‘판을 바꾸는 개혁’을 주문했다’”고 발언한 것을 두고 ‘LH의 도심 주택 공급이 제 기능을 하지 못한다는 지적’이란 해석이 나오는 이유다.

● “인력 부족, 인사 이동에 사업 지연”

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후보지로 지정된 지역 주민들은 LH의 인력 부족, 특유의 순환근무에 따른 잦은 인사 이동 등으로 사업 추진이 늦어진다고 호소하고 있다. 2021년 3월 도심 공공주택 복합개발 후보지로 지정된 서울 은평구 증산4구역은 주민 찬성률이 높아 같은 해 12월 지구 지정을 마쳤지만, 실제 사업계획이 승인된 건 지난해 12월이다. 실제 입주는 7년 뒤인 2032년 11월에야 가능할 것으로 전망된다. 이 지역에서 20년가량 영업해 온 한 공인중개사는 “사업 담당 LH 직원이랑 담당 임원이 계속 바뀌면서 행정 처리에 시간이 오래 걸렸다”고 전했다. 또 다른 주민은 “담당자 1명이 이런 후보지 3곳을 한꺼번에 담당한다고 들었다. 인력이 부족한 것 같다”고 지적했다.

2021년 3월 후보지로 지정된 서울 영등포구 신길4구역 역시 5년째 주민설명회를 두 번 진행한 것이 전부다. 인근 주민은 “영등포구에만 도심 복합개발 사업이 4곳이 지정됐는데, 순차적으로 진행하기 때문에 속도가 늦어지는 것이라는 답변을 들었다”고 전했다.

공공성 확보를 위해 분양가상한제를 적용하고, 공공분양·임대를 일정 비율 이상 도입해야 하는 사업 방식 자체에 반발하는 주민들도 많다. 개발이익 일부를 공공이 환수하는 만큼 주민들의 부담은 커질 수밖에 없기 때문이다. 양천구 목동의 한 공인중개사무소 관계자는 “분담금이 높게 책정될 것 같다는 분위기에 많은 주민들이 반대로 돌아선 것으로 알고 있다”고 설명했다.

사업성이 부족하다 보니 시공사 선정도 쉽지 않다. 도심 공공 복합개발에 반대하고 있는 한 주민은 “처음에는 대형 건설사 브랜드 아파트를 짓겠다고 주민들을 설득해 놓고 정작 제안을 들고 온 걸 보면 이름 없는 중소 건설사들”이라고 지적했다. 중견 건설사 관계자는 “도심 공공 복합개발 사업은 건설사 입장에서는 돈을 벌 수 없는 사업이라 시큰둥할 수밖에 없다”고 했다.

● “현재 LH 조직으로는 주택 공급 한계” 지적

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LH는 신도시 택지 개발부터 공공임대주택 운영 및 관리, 산업단지 조성 등 다양한 기능을 수행한다. 도심 복합개발은 6개 본부 42처 중 한 곳인 도시정비사업처의 도심사업팀에서 담당한다. 조직에서 차지하는 비중이 매우 작은 셈이다. 각 지역본부에도 담당팀이 있지만, 보통 직원 한 명이 여러 구역을 담당한다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “LH가 직접 도심 주택 공급 사업을 시행할 만한 조직과 능력을 갖추고 있는지 비판적으로 평가해 봐야 한다”며 “최근 문제가 되는 공사비도 자재 공동구매 등 비용을 낮출 수 있는 여러 방법이 있는데 이런 방안을 제대로 강구하고 있는지 의문”이라고 지적했다.

현재의 사업구조 자체를 다시 점검해야 한다는 지적도 나온다. 서정렬 영산대 부동산학과 교수는 “공공성을 확보해야 하는 특성상 사업성이 낮아질 수밖에 없고 시공사 참여도 늦어진다”고 지적했다. 이태희 한국건설사업연구원 연구위원은 “현재 사업구조는 2021년 당시 건설시장 경기가 좋고 공사비가 저렴하던 시기가 기준”이라며 “최근 공사비 인상, 건설업계 침체를 고려하면 손익과 비용 분담 등을 다시 검토해야 한다”고 말했다.

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