토허제 확대前 5일, 아파트 직거래 급증

전체 13% 중개소 안거쳐… 이례적
시세보다 가격 10억 낮은 거래도
“가족간 ‘증여성 매매’ 가능성 커”
압구정-목동 등 토허제 1년 더 연장

지난달 24일부터 서울 ‘강남3구’(강남·서초·송파구)와 용산구가 토지거래허가구역으로 묶인 가운데, 규제 시행 직전 5일간 이뤄진 전체 아파트 거래 10건 중 1건 이상이 직거래였던 것으로 나타났다. 공인중개업소를 통하지 않은 직거래 비중이 두 자릿수를 넘은 건 이례적이다. 아파트 소유주들이 허가구역 규제 시행 전 소유권을 다른 가족에게 넘기기 위해 직거래를 서둘렀다는 분석이 나온다.

● 10억 원 넘게 싼 직거래도

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3일 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료에 따르면 서울시가 토지거래허가구역을 확대하기로 발표한 3월 19일부터 23일까지 5일간 강남3구와 용산구에서 총 188건의 아파트 매매 계약이 체결됐다. 직거래는 25건으로 전체 거래의 13.3%였다. 이는 같은 기간 서울 전체 아파트 직거래 비중(5.2%)의 2.6배다. 서초구는 전체 거래 9건 중 8건이 직거래라, 그 비율이 88.9%에 달했다.

직거래 대부분은 시세보다 낮게 거래됐다. 지난달 20일 계약서를 쓴 강남구 롯데캐슬프리미어 전용면적 122㎡는 25억4000만 원에 직거래됐다. 직전 실거래가(36억 원)보다 10억6000만 원 낮은 가격이다. 지난해 6월 31억 원에 팔린 서초구 신반포7차 전용면적 107㎡는 지난달 21일 21억500만 원에 직거래됐다.

부동산 업계에서는 직거래 상당수는 가족 간 ‘증여성 거래’일 가능성이 크다고 보고 있다. 증여성 거래는 증여세를 덜 내려고 매매를 통해 부동산 소유권을 자녀 등 다른 가족에게 넘기는 것을 말한다. 시세 차익이 아니라 절세가 목적이라 가격은 최대한 낮춰 거래한다. 하지만 일반 거래와 똑같이 허가구역 규제를 적용받다 보니 규제를 피하기 위해 증여성 거래가 몰린 것으로 보인다.

시세보다 과도하게 싼 거래는 편법 증여에 해당할 수 있다. 세법상 거래 가격이 시세보다 30% 넘게 저렴하면 증여세가 부과된다. 국토부 관계자는 “서울 직거래는 모두 기획조사 대상이다. 시세보다 크게 낮은 거래는 더 유심히 살펴볼 것이다”라고 강조했다.

● 압여목성 토허제 재지정

서울 ‘압여목성’(압구정·여의도·목·성수동) 정비사업 구역이 내년 4월 말까지 1년 더 토지거래허가구역으로 묶인다. 서울시는 이날 압여목성의 정비사업 구역 4.58㎢를 허가구역으로 재지정했다고 밝혔다. 대상은 압구정동 아파트 지구, 여의도 아파트지구와 인근 17개 단지, 목동 14개 단지, 성동구 성수전략정비구역 4곳 등이다. 지정 기간은 내년 4월 26일까지 1년 더 연장됐다.

서울시 관계자는 “개발 기대감이 높은 지역에서 구역 지정이 해제될 경우 투기 수요가 유입될 가능성이 크다”며 “투기적 거래를 철저히 차단하고, 실수요자 중심의 투명한 시장 질서를 확립하기 위한 불가피한 조치”라고 설명했다. 또 서울 종로구 숭인동 61, 마포구 창전동 46-1 등 모아타운 일대 5곳과 인근 지역도 허가구역으로 처음 지정했다.