경매 낙찰 아파트에 임차인 있으면 보증금 인수해야[이주현의 경매 길라잡이]

토지 별도 등기된 집합건물 있어… 토지 권리 종류 꼼꼼히 분석해야
토지 근저당권과 압류는 경매 후 소멸
특별매각 조건 없다면 입찰해도 안전
대항력 있는 임차인 보증금 인수해야

이주현 지지옥션 전문위원

법원 경매로 아파트를 낙찰받은 A 씨는 예상치 못한 인수 금액이 발생한다는 점을 깨닫고 망연자실했다. 해당 아파트 등기부등본상 모든 권리는 매각으로 소멸했다. 대항력 있는 임차인이 거주하고 있지만, 확정일자를 갖추었고 배당 요구신청도 했기 때문에 보증금 전액을 변제받을 수 있을 것으로 분석했다. 또 토지별도등기가 있다는 내용은 알고 있었지만, 매각물건명세서에 인수 조건도 없었기에 ‘안전한 물건’으로 판단했다.

공동주택 또는 구분상가와 같이 1동 건물에서 구분된 여러 부분을 독립적으로 사용할 수 있는 건물을 집합건물이라고 한다. 1동 건물에 여러 구분소유자가 있기 때문에 상호 간의 법률관계를 명확히 하고, 간결화하기 위해서 만든 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’이 적용된다.

부동산 등기부등본은 원칙적으로 토지와 건물이 별개로 존재하고, 각기 다른 사람에게 처분하는 것도 가능하다. 하지만 집합건물은 특별한 사정이 없으면 구분소유권(전유부분)과 대지사용권을 분리해서 처분하는 것이 불가능하다. 이런 일체 불가분성 때문에 집합건물은 1개의 등기부등본으로 구성된다.

그런데 집합건물 경매에서 ‘토지에 별도 등기가 있다’라는 내용을 종종 볼 수 있는데, 이는 집합건물이 깔고 있는 토지에 어떤 다른 권리가 설정되어 있다는 의미다. 따라서 경매 입찰자는 토지에 설정된 권리의 종류를 파악하고, 인수 여부를 꼼꼼히 분석해야 안전하다. 토지별도등기가 존재하는지는 집합건물 등기부등본 표제부의 ‘대지권의 목적인 토지의 표시’ 난을 확인하면 된다.

토지별도등기 분석 방법은 다음과 같다. 첫째, 토지 등기부등본에 어떠한 권리가 실제로 존재하는지 확인해야 한다. 간혹 토지에 설정됐던 권리가 현재 말소된 상태임에도 집합건물 등기부등본에 별도 등기가 존재하는 것처럼 표시되는 경우가 있기 때문이다. 둘째, 토지에 설정된 권리가 해당 전유부분 소유자에 관한 것인지 확인해야 한다. 만약 토지 등기부등본에 나타난 권리가 해당 전유부분 소유자가 아닌 다른 소유자에 관한 권리일 수 있기 때문이다. 이 두 가지 경우에 해당한다면 낙찰자와 상관없는 별도 등기로 판단하면 된다.

셋째, 해당 전유부분 소유자에 관한 권리가 있다면, 그 종류가 무엇인지 살펴보자. 전유부분과 대지사용권이 모두 매각되는 상황에서 토지에 설정된 근저당권이나 가압류, 압류 등은 소멸한다는 것이 대법원 판례다. 이를 존속시킴으로써 낙찰자에게 인수하게 한다는 취지의 특별매각 조건마저 없다면 안심하고 입찰해도 좋다.

다만 여기서 주의해야 할 부분은 경매 부동산에 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우다. 대항력 있는 임차인이 우선변제권 행사를 위한 확정일자를 갖추었더라도 토지에 대한 근저당권 설정일보다 늦을 수밖에 없기 때문에 임차인의 배당액은 줄어든다. 결국 낙찰자가 임차인이 배당받지 못한 보증금을 인수해야 하므로 위 사례처럼 예상치 못한 추가 금액이 발생하는 것이다.