8억 원 빌라 있어도 공공청약 가능[부동산 빨간펜]

1주택자도 무주택자 인정 예외 있어… 아파트 전용 60㎡, 빌라 전용 85㎡ 이하
가격 기준은 수도권과 지방 달라
출산특례, 생애최초 특공에 적용 안 돼… 혼인특례와 중복 사용 불가

아파트값이 상승하면서 청약에 대한 관심도가 높아지고 있습니다. 그런데 청약 제도가 워낙 자주 바뀌어서 헷갈린다는 반응이 많습니다. 이번 주 부동산 빨간펜은 청약 관련 독자 질문을 모아 봤습니다. 공공분양 청약, 특별공급과 청약 당첨 후 적격심사 관련 내용 등을 다뤄 보겠습니다.

Q. 현재 인천 부평구에 공시가격 1억 원 미만인 빌라를 보유하고 있습니다. 빌라를 소유해도 아파트 청약이 가능할까요?

“가능합니다. 청약 제도에는 1주택자를 무주택자로 인정하는 예외가 있기 때문입니다. ‘소형 저가 주택’을 소유한 경우가 그렇습니다. 소형 저가 주택은 전용면적과 공시가격 기준을 모두 충족해야 합니다.

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먼저 아파트는 전용면적이 60㎡ 이하여야 합니다. 동시에 아파트값이 수도권의 경우 공시가격 1억6000만 원 이하, 지방은 공시가격 1억 원 이하라면 무주택자로 간주합니다.

비(非)아파트는 아파트에 비하면 더 넓고 비싸도 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 비아파트에는 단독주택·연립주택·다세대주택·도시형 생활주택 등이 포함됩니다. 면적 기준은 전용면적 85㎡ 이하로 전국 모든 지역이 같습니다. 가격 기준은 다른데요. 수도권은 공시가격 5억 원, 지방은 공시가격 3억 원 이하여야 합니다.

빌라 공시가격이 통상 시세의 60% 수준인 것을 고려하면 수도권에선 약 8억 원, 지방에서는 약 5억 원짜리 빌라를 갖고 있어도 아파트 청약 시 무주택자로 인정받을 수 있다는 뜻입니다.

과거엔 아파트와 비아파트 무주택자 인정 기준이 같았습니다. 정부는 지난해 12월 18일부터 비아파트 기준만 완화했습니다. 전세사기 여파로 얼어붙은 비아파트 시장을 살리기 위한 인센티브 차원이었습니다. 무주택자 인정 기준은 민영주택 청약은 물론 공공주택 분양을 받을 때도 똑같이 적용됩니다.

다만 공공주택 청약 시 이와 별도로 소득과 자산 기준이 있다는 점을 유의해야 합니다. 자산은 보유 부동산(건물과 토지) 가액이 2억1550만 원, 자동차 가액이 3708만 원 이하인 경우에만 청약할 수 있습니다. 소득 기준은 우선공급·잔여공급·추첨을 비롯해 신혼부부·생애최초·노부모 부양 등 공급 형태에 따라 달라집니다. 자세한 내용은 한국토지주택공사(LH)에서 확인할 수 있습니다.”

Q. 특별공급에 당첨된 적이 있습니다. 자녀를 출산하면 특별공급에 한 번 더 청약할 수 있다는데 생애 최초 전형도 가능할까요?

“생애 최초 특별공급은 여전히 한 번만 신청할 수 있습니다. 특별공급에 당첨된 후 자녀를 출산해도 생애 최초 전형에는 다시 청약할 수 없습니다. 특별공급 당첨 이력이 있어도 자녀가 생기면 한 번 더 청약 기회가 생기는 ‘출산특례’는 신혼부부·신생아·다자녀·노부모 부양 특별공급에서만 가능합니다.

출산특례는 정부 저출산 대책의 하나로 올 3월부터 시행됐습니다. 아이를 낳은 후 더 넓은 집으로 이사 갈 수 있도록 지원하겠다는 취지였는데요. 단, 조건이 있습니다. 2024년 6월 19일 이후 자녀를 출산해야만 출산특례를 받을 수 있습니다. 또 청약자 본인이나 배우자가 공고일 기준 주택을 소유하고 있다면 기존 주택을 처분한다는 조건으로 청약이 가능합니다.

출산특례는 ‘혼인특례’와 동시에 사용할 수 없다는 점을 유의해야 합니다. 혼인특례는 신혼부부 특별공급에만 적용되는 제도입니다. 보통 청약에 당첨되면 재당첨 제한·특별공급 1회 제한 등 규제를 적용받습니다. 그러나 신혼부부 특별공급의 경우 청약자가 혼인 전 당첨된 이력은 없던 걸로 간주하는 게 혼인특례입니다. 즉 결혼하면 당첨 이력이 한 번 초기화되는 것입니다. 단 혼인특례는 신혼부부 특별공급이 아닌 다른 특별공급에는 사용할 수 없습니다.”

Q. 앞으로 청약에 당첨되면 최근 3년간 병원과 약국 이용 내역을 통해 실제 거주 여부를 판단한다고 합니다. 유명한 병원을 찾아 집에서 멀리 떨어진 병원에 자주 내원하는데요, 이 경우 불이익이 있을 수 있을까요?

“단순히 멀리 있는 유명 병원을 자주 이용했다고 해서 곧바로 불이익으로 연결되지는 않습니다. 정부가 건강보험 요양급여 내역을 보기로 한 건 따로 거주하는 노부모를 위장전입시켜 청약가점(부양가족 수)을 높이는 부정 청약을 근절하기 위해서입니다.

요양급여 내역에는 진료 일자, 의료기관명, 진료 항목, 약 처방 내용 등과 비용이 상세히 나와 있습니다. 거주지에서 멀리 있는 대학병원 이용 기록부터 동네 병의원 기록까지 다 포함돼 있다는 뜻입니다. 이 가운데 일상적으로 자주 찾는 보건소나 내과·이비인후과·한의원 등 1차 의료기관의 방문 데이터를 주로 살피기 때문에 대학병원을 자주 다녔다고 청약 당첨 시 불이익이 생기지는 않을 것으로 보입니다.

부정 청약 여부를 판단할 때 요양급여 내역과 함께 거주 형태도 살핍니다. 예컨대 방 3개짜리 아파트에 청약자 부부, 노부모와 성별이 다른 자녀가 2명 이상 사는 경우에는 위장전입으로 의심하고 실거주 여부를 더욱 꼼꼼히 확인하는 식입니다.

국토교통부 관계자는 ‘가족 수를 고려해 고등학생 이상인데 성별이 다른 자녀가 방을 같이 쓴다면 위장전입으로 의심할 수 있다’며 ‘자녀가 어릴 때 따로 살던 조부모가 자녀가 중고등학교에 재학할 때부터 같이 산다고 신고하는 경우도 마찬가지’라고 설명했습니다.

위장전입 등 부정 청약은 형사처벌 대상입니다. 따라서 국토부는 의심 사례는 수사 의뢰하고 경찰과 검찰은 신용카드·교통카드 사용 내역, 휴대전화 기지국 위치까지 종합해 기소 여부를 판단합니다. 유무죄는 재판을 통해 가려지게 됩니다.”

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