[애널리스트의 마켓뷰]시장서 커지는 존재감, 리츠에 주목하라

배상영 대신증권 연구원

고금리 충격으로 하락세였던 리츠() 시장이 회복 국면에 접어들고 있다. 그동안 금리 상승, 배당 삭감, 실물 자산가치 하락에 대한 우려가 주가에 반영됐다면 최근에는 금리 하락에 따른 실적 및 배당 개선, 우려보다 견조했던 실물 시장의 흐름이 주가에 반영되고 있는 양상이다. 당분간 이러한 회복세는 지속될 것으로 기대된다. 다만 단기 시황뿐만 아니라 장기 경쟁력 확보 관점도 살펴봐야 한다.

미국 일본 등 리츠 선진국에서는 △누적된 자산으로 인한 포트폴리오 효과 △안정적인 현금 흐름 및 사업 모델에서 나오는 경쟁력 있는 조달 비용 △우수한 운용 및 개발 역량 등에 기반한 리츠가 부동산 시장에서 확고한 입지를 구축하고 있다. 한국 리츠도 이러한 선진 시장의 강점을 점차 갖춰 나가고 있다. 본격적으로 시장에 상장한 지 7, 8년이 지나는 동안 팬데믹, 고금리 등을 거치며 운용 경험이 쌓였고 제도 개선을 통해 구조적인 약점도 보완됐다.

우선 국내 상장 리츠도 누적된 자산 편입을 통해 일정 수준의 포트폴리오 효과를 누릴 수 있는 수준까지 성장했다. SK리츠는 오피스, 주유소, 인프라 등 다양한 자산을 편입하며 4조9000억 원 규모의 복합 리츠로 발전했다. 롯데리츠는 리테일(소매) 중심의 복합 리츠로 자산 규모 3조2000억 원까지 성장했다.

특정 섹터에 특화된 퓨어 플레이어로는 ESR켄달스퀘어리츠가 수도권 및 부산권에 총 19개의 물류 자산을 보유하고 있다. 신한알파리츠는 CBD(도심), GBD(강남), BBD(분당) 권역에 총 3조5000억 원 규모의 12개 오피스 포트폴리오를 갖추고 있다. 선진 시장과 비교하면 아직 부족하다고 볼 수 있지만 기본적인 구색은 갖춘 모습이다.

둘째로 안정적인 현금 흐름 및 임대차 중심의 수익 구조를 기반으로 경쟁력 있는 조달 비용을 실현하고 있다는 점이다. 규모의 경제를 달성한 대형 리츠의 조달 금리는 상업용 부동산 담보대출 금리를 하회한다. 최근 SK리츠가 2.993% 금리에 회사채를 조달한 것이 대표적인 예다. 또한 다물(多物) 리츠의 장점을 활용해 추가 레버리지를 통해 펀드레이징(자금 조달) 없이도 신규 자산을 빠르게 편입할 수 있는 유연한 구조를 갖췄다.

마지막으로 운용 경험이 쌓이면서 각 리츠가 고유의 강점을 살린 전략적인 플레이를 할 수 있게 됐다. 대기업 리츠는 스폰서를 활용해 그룹에는 공간을 제공하고 투자자에게는 안정적인 임차인을 확보해주는 윈윈 전략을 실현했다. 게다가 프로젝트 리츠의 도입으로 개발 역량을 갖춘 리츠 운용사가 자산 개발부터 안정화까지 직접 진행하고, 이후 기존 운영 리츠로 자산을 편입하는 방식이 가능해졌다.

장기적으로 국내 부동산 시장에서 리츠의 존재감은 더욱 커질 가능성이 높다. 존재감이 커진다는 것은 경쟁력이 높아진 것을 의미하고, 부동산 자산을 다루는 데 있어 경쟁력은 결국 투자자에게 수익으로 이어진다. 부동산 시장에 관심이 있는 투자자라면 지금 리츠에 주목해야 한다.