시장은 멈췄고, 문제는 남았다…‘공급 정책’에 주목

거래급감·전세난·정비사업 제동 등…“해법은 공급대책뿐”
李정부 ‘공급 로드맵’ 발표 임박…공급확대·규제 완화 투트랙

서울 송파구 서울스카이전망대에서 바라본 강남구 아파트단지 모습. /뉴스1

6·27 부동산 대출 규제 이후 서울 아파트값 상승세가 눈에 띄게 둔화됐다. 그러나 거래량 급감과 전세난 가중 등으로 시장 불확실성은 오히려 짙어졌고, 시장의 시선은 곧 발표될 이재명 정부의 첫 공급 정책에 쏠리고 있다.

거래 침체 이어 전세난…‘공급 경고등’ 켜진 주택시장

27일 한국부동산원에 따르면 최근 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.16%까지 둔화됐다. 규제 시행 전인 6월 넷째 주 0.43%에서 직후 0.40%, 7월 첫째 주 0.29%, 둘째 주 0.19% 등 4주 연속 상승폭이 줄었다.

하지만 시장은 심각한 거래 절벽에 봉착했다. 7월 서울 아파트 매매 거래량은 2200여 가구로, 전월(1만 2000가구) 대비 6분의 1 수준으로 급감했다. 전년 동기 거래량인 9200가구와 견줘도 78% 감소한 수치다. 계절적 비수기임을 감안하더라도 시장의 얼어붙은 분위기가 뚜렷하다.

자금 경색과 실거주 요건 강화, 갭투자(전세 낀 매매) 차단 등 다양한 규제로 정비사업과 신규 분양 시장이 위축되면서 전세 물량도 크게 줄어 수급 불균형도 심화되고 있다. 서울 아파트 전셋값은 25주 연속 상승세다. 전세수급지수도 101.4를 기록해, 여전히 수요가 공급을 웃돌고 있다.

입주 물량도 감소세다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 올해 하반기 서울 신축 아파트 입주 물량은 1만 5000가구에 그칠 전망이다. 내년 상반기에는 3000가구, 하반기에는 1200가구로 우하향 곡선을 그려 가을 이사철을 앞두고 전세가격 불안이 더욱 커질 수 있다는 우려가 커지고 있다.

김윤덕 국토교통부 장관 후보자가 15일 오전 경기 과천시 정부과천청사에 마련된 인사청문회 사무실로 출근하고 있다. 2025.7.15/뉴스1

실질 해법 찾는 정부, ‘공급 확대·규제 완화’ 투트랙 전략

정부는 확장 재정 기조 속에서도 부동산 시장 내 자금 유입을 차단하고, 적정 수급 관리를 정책 우선순위로 두고 있다. 금융당국도 시장 불안이 심화될 경우, 주택담보대출 한도와 총부채원리금상환비율(DSR) 등 전반적인 대출 규제를 더욱 강화하는 방안까지 포함해 보다 강력한 규제 카드를 검토하고 있다.

이런 가운데, 시장의 관심은 국토교통부가 발표할 공급정책에 집중되고 있다. 대출 규제만으로는 장기적인 시장 안정을 기대하기 어렵다는 평가와 함께 실질적인 추가 공급대책의 신속한 집행 필요성이 커지고 있다.

국토부는 현재 공급 확대와 규제 완화 전략을 동시에 추진하는 ‘투트랙’ 전략을 검토 중이다.

공공분양 및 공공임대 확대, 도심 소규모 재개발 활성화 등 도심 인프라를 적극 활용한 주택 공급이 주요 방안으로 논의되고 있으며, 용적률 상향과 정비사업 규제 완화 등 제도 개선도 병행되고 있다. 3기 신도시 조기 착공과 신규 택지 발표 등은 수도권 주택난 해소와 실수요자 중심 청약 기회 확대를 목표로 추진된다.

이외에도 미분양 위험지역에는 맞춤형 금융 지원과 분양가상한제 개선 등의 탄력적 대응이 검토되고 있다. 청년·신혼부부 등 취약계층 주거지원, 노후 공공주택 리모델링, 민간 사업자 참여 확대, 자금·세제 혜택 강화 등 실효성 있는 방안들도 집중 논의 중이다.

국토부 관계자는 “공급 대책 발표 시기는 아직 정해지지 않았다”며 “단기 가격 안정에 머무르지 않고 구조적인 공급 확대라는 정책적 균형에 중점을 둘 계획”이라고 말했다.

(세종=뉴스1)