취득세 감면에 대출도 더 받는…‘제로 에너지’ 아파트 아시나요 [부동산 빨간펜]

7월 사업계획 신청분부터 적용…용적률·세제 혜택 받을 수 있어
고성능 단열재·창호 설치해…필요 에너지 줄이고
태양광 등 신재생 에너지로…에너지 자립률 키워야

이축복 산업2부 기자

올해 여름은 ‘처서(處暑)가 지나면 모기 입이 삐뚤어진다’는 말이 무색할 정도로 폭염이 이어지고 있습니다. 이 때문에 26일 국내 전력 수요가 올여름 최고치를 경신하기도 했죠. 뜨겁게 데워진 건물 내부를 식히기 위해 에어컨 등 냉방장치를 가동한 영향으로 보입니다.

건물이 에어컨을 틀더라도 냉기가 외부로 쉽게 빠져나가거나 외부 열을 잘 흡수한다면 세입자는 그만큼 냉방비를 더 내야겠죠. 이런 사람이 많아진다면 정부는 전력 관리에도 신경을 쓸 수밖에 없습니다. 온실가스 배출 문제도 있죠. 정부는 이런 문제를 해결하기 위해 건물을 설계할 때부터 필요 에너지를 줄이도록 하고 있습니다. 이번 부동산 빨간펜 주제는 ‘제로 에너지 건축물’입니다.

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제로 에너지 건축물은 건물 유지에 필요한 에너지를 낮추고 에너지 자립률을 높인 건물을 말한다. 한국에너지공단 제공

Q. 제로 에너지 건축물이 뭔가요?

“제로 에너지 건축물(ZEB·Zero Energy Building)은 냉·난방 등 건물 유지에 필요한 에너지를 낮추고 에너지 자립률을 높인 건물을 말합니다. 열 차단 성능이 높은 단열재 또는 차양을 활용하는 ‘패시브’ 방식과 태양광 설비 등 재생에너지를 활용해 에너지를 직접 공급하는 ‘액티브’ 방식으로 나뉩니다.

아파트에서는 기계실을 중앙에 배치하는 방식으로 배관 길이를 최소화해 에너지 효율을 끌어올리기도 합니다. 조명, 냉·난방 설비, 환기 설비 등 에너지를 사용하는 설비에 센서, 계측장비를 설치해 에너지 종류별 사용량을 측정하고 분석하는 관리 시스템을 구축하기도 합니다. 에너지가 낭비되고 있는 설비가 있다면 작동을 중단할 수 있도록 말이죠.

현재는 각 건축물의 에너지 자립률에 따라 5등급(20% 이상)부터 플러스 등급(120% 이상)까지 6개 등급으로 인증을 부여하고 있습니다.”

Q. 제로 에너지 건축물 인증을 꼭 받아야 하나요?

”제로 에너지 건축물 의무 적용 대상은 건축주, 면적, 규모 등에 따라 확대되는 추세입니다. 공공 건축물은 2020년 연면적 1000㎡ 이상부터 5등급 인증을 의무적으로 받기 시작했습니다. 2023년에는 의무 인증 대상이 500㎡ 이상으로 넓어져 사실상 모든 공공건축물 인증을 받고 있죠.

민간도 예외는 아닙니다. 올해 6월 말부터 사업계획을 신청하는 30채 이상 아파트 현장도 의무적으로 5등급 인증을 받아야 합니다. 현재 정부는 2030년부터 사실상 모든 민간 건축물이 5등급 인증을 받도록 하는 로드맵을 수립한 상태입니다.“

제로 에너지 건축물을 지을 경우 공사비가 올라가지만 그만큼 에너지 비용을 절감해 비용을 회수할 수 있다. 한국에너지공단 제공

Q. 5등급 인증을 의무화하면 아파트를 짓는 비용이 늘어나는 것 아닌가요?

”일부 비용 상승은 불가피할 것으로 보입니다. 국토교통부는 5등급 인증 의무화 시 전용면적 84㎡ 기준 1채당 건설비용이 약 130만 원이 추가될 것으로 추정하고 있습니다. 5등급 인증이 의무화된 LH 공동주택 건설 사례를 분석한 결과입니다.

다만 에너지 성능이 강화되면 매년 1채당 약 22만 원의 에너지 비용을 절감할 수 있게 됩니다. 약 5~6년이면 추가 공사비를 회수되는 것이죠. 장기적으로 보면 입주민 관리비 부담도 줄어들게 됩니다. 물론 공사비가 추정치보다 더 크게 든다면 회수 기간도 길어질 가능성은 있습니다.“

제로에너지 건축물 공동주택 컨설팅 사례

(단위: 원)

지역	서울 송파구 방이동
규모	240채(지하 1층~ 지상 6층)
목표 등급	등급 외 →4등급
에너지 자립률	3.83%→40.53%
공사비 증가액	22억
초기 투자비 절감비용	58억
연간 에너지비용 절감액	4195만

※초기 투자비 절감비용에는 태양광 설치 보조금, 추가 전용면적 매매가격, 취득세 감면액 등이 반영됨.

Q. 제로 에너지 건축물을 짓도록 하는 인센티브 제도는 없나요?

”아파트를 더 지을 수 있도록 용적률을 완화하거나 취득세 감면 등 세제 혜택을 제공하고 있습니다. 주택도시기금 대출한도를 높여주거나 신재생에너지 설치 보조금도 지원합니다.

한국에너지공단에 따르면 서울 송파구 방이동에 240채 규모로 들어서는 공동주택은 제로에너지 인증 4등급(에너지 자립률 40.53%)을 받았습니다. 용적률은 최대 12%까지 완화받아 전용면적 506.55㎡를 추가로 지을 수 있는 것으로 분석됐습니다. 이는 국민 평형이라 불리는 전용면적 84㎡ 6채를 더 지을 수 있는 수준입니다.

결과적으로 추가 공사비가 22억 원이지만 분양 물량 확대, 취득세 감면액 등 초기 투자비 절감 비용이 58억 원에 육박해 투자비를 즉각 회수하는 것으로 분석됐습니다. 연간 에너지 비용은 1억924만 원에서 6729만 원으로 38.4% 줄었죠.

정책적인 지원도 이어지고 있습니다. 국토부는 국비 290억 원을 투입해 고층형 아파트에도 3등급 인증을 받을 수 있도록 하는 기술을 개발하고 있습니다. 서울시는 건물 단열, 기계 설비, 신재생 에너지 등 탄소중립에 기여할 수 있는 신기술을 우선적으로 적용할 수 있도록 권장하도록 조례 개정을 추진하고 있습니다.“

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