‘재건축 확정’ 은마 84㎡ 43억까지 껑충, 강남 집값 다시 들썩

“직전 최고가 넘어선 호가 나오고
팔겠다 마음먹은 매물 거둬들여
재건축 기대 주변까지 오를수도”
준공까지는 최소 7년 걸릴 전망

서울 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76㎡ 매물이 2일 34억5000만 원에 나왔다가 몇 시간 만에 5000만 원 더 오른 호가에 다시 나왔다. 이날 서울시가 은마아파트 정비계획 변경안을 승인하면서 재건축에 속도가 붙을 것으로 예상되자 가격을 올린 것으로 보인다. 단지 내 공인중개사무소 관계자는 “대출 규제 등의 영향으로 거래 자체는 많이 없지만, 직전 최고가를 넘는 호가를 부르는 집주인들이 나오고 있다”고 전했다.

정비계획이 확정되면서 은마아파트 재건축 사업이 본궤도에 올랐다. 일각에서는 강남의 다른 재건축 아파트 사업에 대한 기대감도 커지면서 시장 불안이 이어질 수 있다는 우려가 나온다. 아직 준공까지는 7년 이상이 남아 있어 고밀 개발에 대한 우려 등 넘어야 할 관문이 많다는 지적도 나온다.

3일 온라인 매물사이트 등에 올라온 은마아파트 전용면적 84㎡의 호가는 저층 기준으로 37억8000만 원에서 43억 원으로 형성돼 있다. 주택담보대출을 6억 원으로 제한하는 6·27 대출 규제로 거래가 급감한 상황이지만 7월 나왔던 최고가 42억 원과 비슷한 수준에서 호가가 유지되고 있다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “재건축 계획안이 확정되면서 팔겠다고 마음먹었다가도 좀 더 생각해 보겠다고 마음을 바꾸는 집주인들이 나오고 있다”고 설명했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “은마아파트가 대치동의 중심에 있고, 재건축 아파트 상징성을 갖고 있다”며 “당장은 대출 규제 등으로 숨 고르기를 하더라도 재건축 사업 속도에 따라 강남권 가격 오름세가 이어질 가능성이 커 보인다”고 설명했다.

다만 은마아파트 재건축이 마무리되기까지는 여러 행정적 절차가 남아 있다. △사업시행계획인가 △관리처분인가 △이주·철거 △착공·분양 등을 거쳐야 준공 및 입주를 할 수 있다. 정비업계에서는 절차들을 단축해 진행한다 하더라도 최소 7년이 필요할 것으로 보고 있다. 서울시와 은마아파트 조합 측은 신속통합기획위원회 심의를 거쳐 최대한 빠른 시간 내에 사업 단계를 밟아 나갈 계획이다.

특히 향후 사업 추진 과정에서 ‘지나친 고밀화’를 우려하는 목소리가 계속될 가능성이 있다. 서울시에 따르면 은마아파트는 지난해 3월 서울시 조례 개정으로 도입된 역세권 용적률 완화 규정을 적용받아 용적률 331.51%로 지어진다. 개정 조례를 적용받은 첫 사례다. 은마아파트의 정비면적 54%가 지하철 승강장 250m 범위 내라는 점에 근거했다. 은마 이전까지 서울의 재건축 단지는 사실상 용적률 300%가 상한선이었다.

이번 계획에 대한 강남구의회 심사보고서에는 ‘과밀 우려와 공공기여 증가에 따른 공사비 부담 등 용적률 상향에 따른 실익이 제한적이라는 의견이 있다’고 기재되기도 했다. 올해 4월 개최한 ‘은마아파트 정비계획 변경안 설명회’에서 용적률을 올리는 만큼 공공주택이 늘어난 것에 대해 주민들이 불만을 토로하기도 했다. 이 같은 고밀 개발에 대한 우려와 관련해 서울시 관계자는 “(은마아파트 주변은) 교통 등 기반시설이 충분한 곳으로 판단했다”고 설명했다.