[우병탁의 절세통통(㪌通)]등록임대 양도세 공제, 법률마다 요건 달라

‘세대 당 1채 이상 임대’ 요건
거주주택 혜택에만 적용돼

우병탁 신한 프리미어 패스파인더 부동산 전문위원

등록임대사업자인 경우 자신이 거주하고 있던 주택을 매도하려 할 때 양도소득세를 어떻게 내게 될까? 이와 관련해 관련 법에는 ‘장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 세대가 일정한 요건을 충족하고 해당 1주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1주택 비과세를 적용한다’고 명시하고 있다. 등록임대사업자는 세무서와 구청에 해당 주택을 임대주택으로 등록하고 임대료를 5% 이상 인상하지 않는 등의 요건을 지켜야 한다. 개인이라도 장기간 임대료의 인상 없이 임대주택을 공급하는 역할을 하기 때문에 이런 특례를 두고 있는 것이다. 이때 거주주택 비과세를 받기 위해서는 취득 시기 또는 조정대상지역인 상태에서 취득했는지 여부와 상관없이 2년 이상 거주해야 한다.

거주주택 외에 임대를 놓고 있는 주택에 대해서도 조세특례제한법의 장기일반민간임대주택의 요건을 충족하고 있다면 8년 이상 임대일 때 양도차익의 50%를 장기보유특별공제로 차감해준다. 또 10년 이상 임대일 때 양도차익의 70%를 장기보유특별공제로 차감한다. 장기일반민간임대주택은 향후 양도세 중과세 적용을 받지 않고 일반세율로 과세된다.

그런데 임대주택 등록을 통한 거주주택 비과세는 ‘1세대가 1채 이상의 임대주택’을 임대할 것을 요건으로 두고 있다. 따라서 해당 임대주택이 공동소유주택인 경우 동일 가구원, 예컨대 부부가 공동소유하고 있다면 가구를 기준으로 1채 이상 임대하고 있으므로 거주주택 비과세를 이상 없이 받을 수 있다. 반면에 별도 가구와 공동 소유라면 1채가 되기에 부족해 거주주택 비과세를 받을 수 없다. 즉, 임대주택을 공동 소유한 경우 임대주택의 호수는 임대주택 수에 각자의 지분 비율을 곱해 계산한다.

그러면 1가구에 속한 가족이 각각 별도의 가구원과 2채 이상을 절반씩 지분으로 소유하고 있다면 거주주택 비과세를 받을 수 있을까? 결론은 가능하다. 임대주택 2채를 동일 가구 2인과 별도 가구 2인이 각각 절반씩 소유하고 있다면 2채로 보고 1채 이상씩 임대한 것이 된다.

단, 거주주택 비과세에 적용되는 ‘1세대가 1채 이상 임대’ 기준이 임대주택에 대한 조세특례에는 없다. 즉, 임대로 운용되는 주택 자체는 다른 가구원과 공동 소유해서 1가구당 1채가 안 되는 경우에도 특례 장기보유특별공제율 50% 또는 70%를 받을 수 있다.

같은 조건의 다가구 주택이라면 각 가구별로 임대주택 수를 충족했다면 조세특례제한법 제97의 특례 대상이 된다. 이 경우 임대료 5% 증액 제한도 받지 않고, 사업자 등록 여부도 묻지 않는다. 심지어 의무임대 기간 내에 처분해도 거주주택 비과세가 추징되지 않으며 재건축 입주권으로 전환된 상태에서 양도하더라도 여전히 감면 대상이 된다.

이처럼 임대주택은 조세특례제한법 각 조항마다 시기와 조건을 달리하여 규정되고 있다. 어떤 조건과 혜택을 가진 임대주택인지에 따라 소유자의 의사결정도 달라져야 하므로 꼼꼼한 확인이 필요하다.