경매 초보가 실패하지 않는 원칙[이주현의 경매 길라잡이]

동아일보

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입찰표 작성해보며 실전감각 ↑
유찰 반복되는 물건은 의심부터
자금계획-입주일정 여유 있게

6·27 대출 규제 이후 아파트 매매시장 거래가 얼어붙었지만 일부 단지에서는 여전히 높은 호가를 고수하고 있다. 이에 내 집 마련 수요자들의 관심은 한층 더 경매시장으로 옮겨갈 것으로 예상된다. 부동산 경매는 유찰 제도가 있기 때문에 채무자가 희망 가격을 고수할 수 없는 구조다. 수요자는 자신이 적정하다고 판단되는 가격에 입찰표를 던져볼 수 있는 것이다.

경매시장은 매매시장보다 저렴하게 구입할 수 있는 기회가 있지만 주의해야 할 점도 있다. 섣부른 판단이나 작은 실수는 금전적 손실로 직결된다. 따라서 부동산 경매 초보자가 실패하지 않기 위해 지켜야 할 몇 가지 원칙을 살펴보겠다.

첫째, 등기부등본과 임차인 권리관계에 대한 정확한 파악이 필요하다. 이론 공부도 좋지만 가장 효과적인 방법은 경매 물건을 다각도로 분석해 보는 것이다. 권리분석과 시세조사, 입찰가격 산정까지 전 과정을 실전처럼 연습하고 입찰표를 작성해 본 뒤 낙찰 결과와 비교하면서 실전 감각을 키우는 게 좋다.

둘째, 여러 차례 유찰된 물건은 의심하고 또 의심해야 한다. 경매 물건은 한 번 유찰될 때마다 최저가격이 20∼30%씩 낮아진다. 두세 번만 유찰돼도 최저가격이 감정가의 절반 수준이 돼 관심을 받지만 반복되는 유찰에는 이유가 있다. 예를 들어 진입 도로가 없는 단독주택이나 건설사에서 유치권을 행사하는 신축 아파트 등 문제가 숨어 있는 경우가 많다.

셋째, 시세조사는 현장에서 해야 한다. 아파트의 경우 인터넷에 매물이 많아 대략적인 가격 파악이 쉽다. 그러나 온라인 정보만으로 입찰가를 정하는 것은 위험하다. 단지 내 공인중개 업소를 직접 방문하면 온라인에 노출되지 않은 매물도 많고 실제 거래 분위기도 확인할 수 있다. 주변 최저가격을 정확히 알아내야 안전한 낙찰가를 산정할 수 있다.

넷째, 자신이 분석한 결과에 확신이 없다면 과감히 포기해야 한다. 입찰에 들어가면서 ‘혹시 아무도 안 들어오면 어쩌지’라는 불안감이 든다면 권리분석이나 입찰가격에 대한 확신이 부족하다는 의미다. 자신의 분석에 확신이 있는 사람이라면 오히려 경쟁자가 없길 바라는 마음이 더 크다. 또 낙찰 후 2등과의 가격 차가 크다고 해서 ‘너무 많이 썼다’며 자책할 필요도 없다. 경매는 결과적으로 내가 산 가격이 적정했는지가 중요할 뿐이다.

다섯째, 자금 계획 및 입주 일정은 여유를 둬야 안전하다. 최근 정부의 대출 규제가 강화되면서 예상치 못한 자금 부담이 발생하는 경우가 많다. 대출한도가 낮게 책정될 수 있고 낙찰 직후 전세를 줄 계획이었으나 전세대출 조건이 바뀌면서 공실 기간이 길어지는 사례도 있으므로 주의해야 한다. 또 입주 계획을 너무 촉박하게 잡으면 점유자를 내보내는 과정에서 협상력이 떨어질 수 있어 넉넉한 입주 계획을 잡는 것이 유리하다.

부동산 경매는 리스크를 피하면서 기회를 포착하는 것이 중요하다. 시행착오를 뛰어넘기 위해서는 실전과 같은 연습이 필요하고 철저한 검증을 통해 자신만의 기준을 세워야 한다.