[머니 컨설팅]부모님 주택에 공짜로 살면 세금?

동아일보
입력 2025년 4월 8일 03시 00분

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무상 사용시 이득은 증여
다만, 기준금액 미만인 경우 제외
약 13억 원 이하 주택은 과세되지 않아
증여일로부터 3개월 후 말일까지 신고

Q. A 씨는 조만간 결혼을 할 예정이나 여전히 높은 주택 가격과 최근 급등한 전세 가격으로 신혼집 장만에 어려움을 겪고 있다. 당분간 아버지 명의의 주택에 거주할 생각을 하고 있는데 증여세가 나올 수 있다는 말을 듣고 고민이다.

A. 일반적으로 타인의 부동산을 사용하기 위해서는 월세나 보증금을 지급하는 것이 당연하다. 이러한 비용 지불 없이 부동산을 무상으로 사용하게 되면 지불했어야 할 비용만큼 부동산 사용자에겐 이득이 생긴다고 볼 수 있다. 세법에서는 이러한 이득에 대해 부동산 소유자로부터 증여를 받은 것으로 보고 있다. 상속세 및 증여세법 37조 제1항에 따르면 타인의 부동산을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻는 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다고 규정돼 있다.

결론부터 말하면 모든 주택에 이 규정이 적용되진 않는다. 세법에서는 부동산 무상 사용에 대해 사용자가 1년 동안 취한 이득을 ‘부동산가액의 2%’로 규정하고 있다. 여기서 말하는 부동산가액은 상속세 및 증여세법에 규정돼 있는 가액을 뜻하므로 매매에 관련된 시가인 감정가, 유사매매사례가액 등이 우선 적용되며, 시가가 없는 경우 주택공시가격 등 보충적 평가 방법이 적용된다. 부동산 소유에 관련된 세금이 아닌 임차와 관련된 세금이라 부동산의 전세 시세로 착각하시는 분들이 많은데 주의해야 한다.

또한 특이한 점이 부동산 무상 사용에 대해서는 5년 단위로 과세하게 되는데 계산하는 식은 ‘부동산 무상사용이익=부동산가액X2%X3.79079’이다. 이렇게 계산한 금액이 1억 원에 미달되면 증여세는 과세되지 않고, 1억 원 이상인 경우에만 증여세로 과세가 된다.

그럼 증여가액이 1억 원 이상이 되는 부동산가액은 얼마가 될까? 약 13억1800만 원 이상인 부동산이 부동산 무상 사용에 대한 이익의 증여 규정에 적용된다. 다시 말해 시세가 약 13억 원 이하인 부모님 소유의 주택에 공짜로 거주하는 것에 대해서는 세법상 증여세가 과세되지 않으며, 또한 부모님과 같이 거주하는 경우에도 과세 대상에서 당연히 제외된다.

앞에서 설명한 부분은 부동산 ‘무상 사용’에 대한 규정이니 자녀가 임차료를 지급했을 경우엔 적용되지 않는다. 그러나 세법에서는 부동산 무상 사용뿐만 아니라 ‘저가 사용’에 대한 이익의 규정도 있다. 이 경우엔 ‘(시가 ― 대가)시가X30%’일 경우엔 (시가 ― 대가)에 해당하는 금액만큼 이익을 받았다고 보아 증여세 대상이 된다. 저가 사용에 대한 증여세는 무상 사용과 달리 1년 단위로 증여이익을 계산해(무상 사용은 5년) 자녀가 신고납부해야 되며, 부동산을 저가로 빌려준 부모님은 부당행위계산부인이라는 규정에 의해 소득세 또한 과세될 수 있다.

증여세는 증여일로부터 3개월 후 말일까지 신고해야 한다. 부동산 무상 사용과 저가 사용의 증여일은 ‘부동산 사용을 개시한 날’이므로 부모님 집에 입주한 날부터 3개월 후 말일까지 증여세를 신고해야 한다. 사용을 종료한 날이 아님에 주의해야 하며 부모님 주택에 무상이나 저가로 거주할 계획이 있으신 분은 세무전문가와 상담을 통해 추후 불이익을 받지 않도록 주의해야 한다.